摩根士丹利(Morgan Stanley)分析师此前预计，随着房地产市场继续暴跌，2023年全国房价将下跌4%，并在今年4月重申了他们的悲观预测。但分析师们最近大幅改变了看法:他们现在说，今年的房价涨幅可能高达5%。
本周早些时候的一份研究报告显示，这一逆转发生之际，抵押贷款利率继续上升，达到了2000年以来的最高水平8%。这一增长对房地产市场产生了深远的影响，但并不一定像许多人预期的那样。
首先，由于锁定效应，待售房屋供应紧张，这阻止了抵押贷款利率较低的房主出售房屋，因为这需要以更高的利率购买新房。这为相对较少的待售房屋创造了巨大需求，从而帮助支撑了市场，进一步恶化了人们的负担能力。
根据摩根士丹利(Morgan Stanley)的计算，一套中等价位房屋的月供在过去一年里上涨了27%。但这是以有点过时的7.12%抵押贷款利率计算的。如果按照目前8%的利率计算，同期每月还款额将增加38%。摩根士丹利警告称，如果抵押贷款利率保持在8%，“尽管有2022年的经历，但负担能力的恶化将回到几十年来最严重的水平。”
分析师们表示，大流行期间房价创纪录的增长，加上抵押贷款利率的上升，导致了一个严重负担不起的住房市场，这是“我们几十年来从未见过的”。他们表示，与本世纪初金融危机爆发前的几年相比，负担能力的逐年下降“严重了三倍”。
在利率在3%左右徘徊了一段时间后，抵押贷款利率的冲击导致了本已建设不足的住房市场供应的回落。摩根士丹利策略师称，8月成屋上市数量创下新低。他们补充说，由于抵押贷款利率不断上升，房屋建筑商的信心受到了打击，这可能导致新建房屋减少。不过，分析师们表示，抵押贷款利率上升对房屋销售的影响不会像去年那么严重，因为他们不一定会看到房屋销售数量大幅下降。尽管如此，他们写道，库存的减少将在短期内给房价带来上行压力。
今年年初，摩根士丹利(Morgan Stanley)的分析师对未来几年房地产市场的看法要悲观得多。他们预计房价将在2022年6月至2024年期间下跌10%。在经济深度衰退的情况下，分析师们预测会出现更大的崩盘，房价将从高峰到谷底下跌20%，仅在2023年就下跌8%。
但他们最新的更为乐观的预测是，今年房价将在持平和上涨5%之间，这可能取决于抵押贷款利率在8%的水平上保持多久，以及这对房地产活动的影响。摩根士丹利(Morgan Stanley)的分析师没有给出平均房价，也没有透露他们对年底房价的预期，但截至今年第二季度，美国房屋销售价格中值略高于41.6万美元。
摩根士丹利并不是唯一一家认为房价可能会上涨的金融机构。高盛(Goldman Sachs)董事总经理罗杰•阿什沃思(Roger Ashworth)最近写道，尽管人们的负担能力比2008年房地产崩盘时更差，但房地产本身的状况要好得多，这主要是由于待售房屋供应不足。
他写道:“如果没有对整体经济造成负面冲击，导致市场上房屋供应过剩或失业率上升，我们继续预计房价将以缓慢的速度上涨。”他预测，到今年年底，房价将上涨1.8%，到2024年底将上涨3.5%。
至于8%的抵押贷款利率，First American首席经济学家马克•弗莱明(Mark Fleming)最近告诉《财富》杂志(Fortune)，到今年年底，这一利率可能会继续攀升，或者只是在这一水平附近徘徊。
本文最初发表于《财富》网站
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